+972-722-790904 info@accbiz.net
בחרו עמוד

חוק מיסוי דירה שלישית ומעלה,נידון כבר מזה מספר חודשים בכנסת.

בואו ננסה לעשות סדר ולהבין האם וכיצד חוק מיסוי דירה שלישית ומעלה משפיע על שוק השכירות ועל שכר הדירה ?
החוק,מיוזמתו של שר האוצר,כחלון, בא לגבות מיסוי,על מי שמשכיר מעל ל-3 דירות, כרגע החוק נראה כבעל סיכויים טובים לעבור.
והמחלוקות כרגע הן לא על מהות החוק אלא בנושאים פוליטיים כאלה ואחרים,כלומר, מי יקבל מה אם יצביע בעד…

בואו נבין במספרים על מה מדובר:

בעלי נכסים (משקי בית) שמשכירים מעל ל-3 דירות- 54 אלף.

מספר הדירות שעליו החוק אמור לחול- כ-80  אלף דירות.

עכשיו בואו נבין מהי מטרת החוק:

המטרה ליצור מצב שבו מחזיק הנכס שמשלם מס על שכירות,יגיע למצב שלא כדאי לו להחזיק את הנכס.
מחזיק הנכס ייאלץ למכור את הנכס,ובכך, אמור להיווצר מצב שבו יהיו עוד דירות לרכישה בשוק.
מה שיגדיל את היצע הדירות,ואמור,באופן תיאורטי להוריד מחירי רכישה של דירות.
אם נתייחס למספרים,בהנחה שלא כדאי לבעל נכס להחזיק הנכס,כתוצאה מהשפעת החוק החדש,תיאורטית,ישתחררו לשוק 80 אלף דירות נוספות.
שבעליהן יהיו נואשים לשחררן,בכדי לא לשלם מיסים.

עד כאן היוזמה ברוכה,ומצב כזה של הצפת כמות כזו של דירות במחירים אטרקטיביים,יכולה להשפיע באופן מיידי על מחירי הרכישה לדירות שאינן חלק מאותן 80 אלף דירות.

תרשים

ישנם מספר מודלים שמציע האוצר ב חוק מיסוי דירה שלישית ומעלה,ועדיין ישנו דיון מהו המודל הנכון ביותר.

מודלים

מודל 1.

אחוז מתוך דמי השכירות,אחוז שייקבע ויהווה אחוז מתוך שכר הדירה המשולם.
על מנת לפשט את הנושא,נעשה קצת מתמטיקה, בואו נניח שהחוק מגדיר שעל דירה 3 ומעלה,המיסוי (לצורך הדוגמא) הינו בסך של 10% מערך השכירות החודשי.

אם שכר הדירה הינו 4,000 ₪ אזי,המיסוי הינו 400 ₪ בכל חודש,שמעביר המשכיר למדינה,כלומר,המדינה נהנית מהכנסה של 32 מיליון שקל נוספים בחודש, נשמע מצוין,לא?

עכשיו בואו נניח שבעל הנכס –המשכיר אינו רוצה לפגוע מההכנסה שלו מהדירה השלישית,כלומר,הוא רוצה לקבל 4,000 ₪ כמו שקיבל עד היום.
עכשיו הוא בעצם נדרש לגלגל את המס על השוכר, ואז הסכום שישלם שוכר הדירה יהיה 4,400 ₪ בחודש.

איך בעצם עלה שכר הדירה ועדיין שמר המשכיר על אותה הכנסה?  יווצר מצב שבו יוגדר "תשלום החזקת  נכס" (כך אנו קוראים לו) ובחוזה יופיע סכום שכר הדירה.
במקרה שלנו,4,000 ₪, וסעיף המגדיר "תשלום החזקת נכס" על סך 400 ₪ שאותו יעביר המשכיר למדינה, פשוט לא?

כמובן שיכול להיווצר מצב שבו,המשכיר סופג את המס בדירה השלישית,ואינו מעלה את הסכום שמשלם לו השוכר,כלומר,במצב כזה,הכנסת המשכיר תהיה על סך של 3,600 ₪ (4,000-400).
אזי במצב כזה,את אובדן ההכנסה מהדירה השלישית,יכול המשכיר לקזז משתי הדירות האחרות שעליהן אינו נדרש לשלם מיסוי.
כלומר, הוא יכול להעלות בשני הנכסים האחרים שלו את שכר הדירה,ובכך לשמור על ההכנסה החודשית הקיימת שלו.
ובדוגמא שלנו:

מצב קיים: נניח שכל דירה מושכרת ב-4,000 ₪ ,כלומר, ההכנסה החודשית מ-3 דירות היא  12,000 ₪

מצב עם מיסוי: 4,000 * 2= 8,000 ₪ + (4000-400)= 11,600 ₪

בכדי לשמור על ההכנסה הקיימת טרם המיסוי: 4,200 * 2= 8,400 ₪ + (4000-400) = 12,000 ₪

מהו ההבדל בין דוגמא 1 לדוגמא 2 מבחינת השוק? מאוד פשוט,בשני המצבים המחיר לשוכר עולה,השאלה היא על כמה שוכרים הוא משפיע,בדוגמא 1 מדובר על 80 אלף דירות לפחות,בדוגמא 2 מדובר על כ-250 אלף דירות.

מודל 2.

מיסוי לפי שווי הנכס עם תקרה שנתית.

האוצר מציע למסות את הדירות המדוברות בסכום תקרה שנתי של עד 18,000 ₪ בשנה, כלומר עד 1500 ₪ בחודש, הסכום שייגבה יקבע על פי שווי הנכס לפי טבלאות שווי של משרד האוצר.
נקודת ההתייחסות כרגע היא של מיסוי של 1% משווי הנכס,ועד לתקרה המוזכרת למעלה.

מודל זה יוצר עיוות,מאחר,ויווצר מצב שבו מחזיק 3 דירות בשווי כולל של 5 מיליון ישלם בדיוק אותו סכום מס כמו מחזיק 10 דירות בשווי של אותם 5 מליון.

לא משנה באיזה מודל מדובר,מישהו צריך לשלם את המס הזה,ולא סביר שיהיו אלה המשכירים,בעלי הנכסים.

כלומר,שוק השכירות הולך לחוש עליית מחירים בשכירות הדירות השאלה היא האם היא תהיה גדולה וכולם ירגישו אותה או שהיא תהיה מינורית ותשפיע על בערך 16 % ועד 20 % מהשוק.

סיכום

לסיכום, חוק מיסוי דירה שלישית ומעלה בא בעצם לעזור לאנשים לרכוש דירות,מאחר והוא יוצא מנקודת הנחה שבעלי נכסים שצריכים לשלם מיסוי,לא ירצו להחזיק באותם נכסים מכיוון שלא כדאי להם מבחינת תשואות על הנכסים האלה.
ובעלי הנכסים יאלצו למכור את הדירות, זוהי הנחת בסיס שעליה מתבססים יוזמי החוק.
זוהי הנחת בסיס מתמטית,ולא רגשית,וכאן הסכנה,אנו יודעים שהשוק מתנהל לא בצורה מדעית,הרי כלכלה אינו מקצוע מדעי מדויק,ואנשים לוקחים החלטות המונעות מכוח הרגש ולא בהכרח מכוח ההגיון.
במצב שכזה,בעלי הנכסים לא רק שלא ירצו למכור נכסים שמניבים להם הכנסה,הם במקרה הטוב לא יפגעו בהכנסה שלהם.
ובמקרה היותר טוב,מבחינתם, הם יגדילו את הכנסתם כתוצאה מהעלאת שכר הדירה.

המסקנה שלנו ממהלך החוק,היא שבכלכלה כמו בכלכלה,אין מהלכים של עכשיו והרגע.
תהליכים כמו בכל דבר ,לוקח להם זמן לחלחל ולהשפיע,אנו חושבים שבטווח הקצר, שכר הדירה בכל השוק יושפע כתוצאה מחוק זה.
מה שיפגע באוכלוסיה שברובה אינה יכולה לרכוש דירה,והחוק הזה לא יעזור באופן משמעותי לרוכשי הדירות הפוטנציאלים. חוק שכזה יכול לבוא כחלק מהסדרה כוללת של שוק השכירות,למשל,פיקוח על המחירים,והגדרת מחירים על ידי הממשלה והכנסת.
אין פתרונות קסם שמבוססים על חוק כזה או אחר,צריך להניע תהליך שמורכב מפעולות המשפיעות על השוק באופן שיטתי.
בהתייחסות לכל מרכיבי כוחות השוק,ואז להרוויח בטווח הארוך את כל האוכלוסיות הנוגעות בדבר.

Payonyou | שכר דירה בדרך שלך

חוק מיסוי דירה שלישית ומעלה